Mua nhà bằng hợp đồng góp vốn là hình thức được nhiều chủ đầu tư áp dụng để huy động vốn từ sớm trước khi dự án đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, đây cũng là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt nếu người mua không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý dự án và nội dung hợp đồng trước khi ký kết.
MUA NHÀ BẰNG HỢP ĐỒNG GÓP VỐN LÀ GÌ?
Hợp đồng góp vốn là thỏa thuận giữa các bên cùng góp tiền hoặc tài sản để thực hiện một hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Trong lĩnh vực bất động sản, hợp đồng góp vốn thường là thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư, theo đó:
– Người mua góp tiền vào dự án bất động sản;
– Đổi lại có quyền ưu tiên mua nhà hoặc nhận lợi nhuận theo thỏa thuận.
Thông thường, hợp đồng này được ký khi:
– Dự án chưa hoàn thành;
– Thậm chí chưa đủ điều kiện mở bán hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.
Đây là lý do khiến hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người góp vốn.
RỦI RO KHI MUA NHÀ BẰNG HỢP ĐỒNG GÓP VỐN
(1) Rủi ro pháp lý về dự án
Nhiều dự án ký hợp đồng góp vốn khi chưa đủ điều kiện huy động vốn hoặc mở bán theo quy định.
Người mua có thể gặp các rủi ro:
– Dự án chưa được phê duyệt đầy đủ hồ sơ pháp lý;
– Chưa giải phóng mặt bằng;
– Chưa có thông báo đủ điều kiện huy động vốn của cơ quan có thẩm quyền;
– Chưa được cấp phép xây dựng hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý cần thiết.
Trên thực tế, có trường hợp chủ đầu tư huy động vốn sớm để “giữ chỗ” hoặc thu tiền từ khách hàng.
(2) Hợp đồng góp vốn không bảo đảm quyền mua nhà
Khác với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng góp vốn thường:
– Không cam kết chắc chắn quyền nhận nhà;
– Không xác lập trực tiếp quyền sở hữu nhà ở.
Người mua có thể chỉ được xem là bên góp vốn, không phải bên mua nhà.
Do đó, nếu phát sinh tranh chấp, việc yêu cầu giao nhà hoặc bảo vệ quyền lợi thường phức tạp hơn.
(3) Rủi ro chủ đầu tư tuyên hợp đồng vô hiệu
Có trường hợp sau khi dự án đủ điều kiện mở bán, giá bất động sản tăng cao, chủ đầu tư:
– Khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng góp vốn vô hiệu;
– Hoàn trả tiền cho khách hàng;
– Sau đó bán lại sản phẩm với giá cao hơn.
Khi đó, người góp vốn có thể:
– Không mua được nhà như kỳ vọng;
– Chỉ nhận lại tiền đã góp theo tranh chấp hoặc phán quyết.
(4) Rủi ro về tiến độ xây dựng
Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc quản trị yếu kém, dự án có thể:
– Chậm tiến độ;
– Tạm ngừng thi công;
– Kéo dài nhiều năm.
Người mua có nguy cơ:
– Bị chôn vốn dài hạn;
– Không lấy lại được tiền đúng hạn.
(5) Sử dụng vốn sai mục đích
Một số chủ đầu tư huy động vốn nhưng sử dụng tiền:
– Sai mục đích;
– Chuyển sang dự án khác;
– Hoặc dùng cho hoạt động ngoài dự án.
Điều này làm tăng nguy cơ dự án thiếu vốn và đình trệ.
(6) Không được cấp sổ hồng, giấy chứng nhận
Nếu dự án không đủ điều kiện pháp lý, người mua có thể không được cấp:
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nguyên nhân thường gặp:
– Đất chưa chuyển mục đích sử dụng;
– Chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính;
– Hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ.
(7) Tranh chấp quyền sở hữu hoặc tài sản bị thế chấp
Người mua có thể gặp trường hợp:
– Chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp;
– Bán một căn cho nhiều người;
– Phát sinh tranh chấp quyền sở hữu.
Đây là một trong những rủi ro nghiêm trọng nhất.
CÁCH HẠN CHẾ RỦI RO KHI KÝ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN
Trước khi ký hợp đồng góp vốn mua nhà, người mua nên:
– Kiểm tra kỹ pháp lý dự án;
– Xác minh dự án có đủ điều kiện huy động vốn hay chưa;
– Kiểm tra chủ đầu tư có uy tín, năng lực tài chính hay không;
– Đọc kỹ điều khoản hợp đồng, đặc biệt: Quyền nhận nhà; thời hạn bàn giao; xử lý vi phạm; hoàn tiền; phạt chậm tiến độ.
Ngoài ra, nên:
– Nhờ luật sư kiểm tra hợp đồng trước khi ký;
– Không thanh toán vượt tiến độ hoặc chuyển tiền khi chưa rõ pháp lý.
CÓ NÊN MUA NHÀ BẰNG HỢP ĐỒNG GÓP VỐN KHÔNG?
Mua nhà bằng hợp đồng góp vốn có thể mang lại lợi thế về giá nếu dự án triển khai thuận lợi. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính hơn so với hợp đồng mua bán nhà thông thường.
Do đó:
– Chỉ nên ký khi đã kiểm tra kỹ pháp lý dự án;
– Hiểu rõ bản chất hợp đồng;
– Có tư vấn pháp lý trước khi giao dịch.
KẾT LUẬN
Hợp đồng góp vốn không phải lúc nào cũng rủi ro, nhưng đây là giao dịch cần thận trọng cao vì không bảo đảm chắc chắn quyền sở hữu nhà ở cho người góp vốn. Trước khi xuống tiền, người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư và nội dung hợp đồng để hạn chế nguy cơ mất vốn hoặc tranh chấp về sau.
BẠN ĐANG CẦN HỖ TRỢ PHÁP LÝ?
Mọi thông tin trong bài viết đều được tham vấn chuyên môn bởi Luật sư Trần Duy Huy. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về đất đai, ly hôn – quyền nuôi con hoặc các vụ án hình sự, hãy liên hệ ngay để được hỗ trợ kịp thời:
LUẬT SƯ TRẦN DUY HUY
Hotline: 0369151515
Địa chỉ: 286 Nguyễn Oanh, Gò Vấp, Hồ Chí Minh
Website: LUẬTSƯHUY.VN
