Thuê nhà để kinh doanh là giao dịch phổ biến đối với cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu hợp đồng thuê nhà không được lập chặt chẽ hoặc không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà cho thuê, bên thuê có thể gặp nhiều rủi ro như bị chấm dứt hợp đồng giữa chừng, tranh chấp tiền cọc, tăng giá thuê bất hợp lý hoặc không được sử dụng nhà đúng mục đích kinh doanh.
Vậy khi ký kết hợp đồng thuê nhà kinh doanh, các bên cần lưu ý những gì? Dưới đây là 4 vấn đề quan trọng cần kiểm tra trước khi giao kết hợp đồng.
KIỂM TRA ĐIỀU KIỆN CHỦ THỂ KÝ HỢP ĐỒNG
Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, chủ thể tham gia hợp đồng thuê nhà gồm bên cho thuê và bên thuê, phải có đủ điều kiện pháp lý.
Đối với cá nhân:
– Người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự được quyền ký hợp đồng thuê nhà.
– Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi chỉ được giao kết hợp đồng nếu có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Đối với tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình
– Việc ký hợp đồng phải thông qua người đại diện hợp pháp.
– Nếu là doanh nghiệp, cần kiểm tra:
+ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
+ Chức danh, thẩm quyền ký của người đại diện.
Trường hợp người nước ngoài thuê nhà
Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê nhà tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện theo pháp luật nhà ở và pháp luật dân sự.
Việc xác định đúng chủ thể giúp tránh trường hợp hợp đồng vô hiệu do người ký không có thẩm quyền.
KIỂM TRA TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA NHÀ CHO THUÊ
Không phải mọi căn nhà đều đủ điều kiện cho thuê kinh doanh. Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà cho thuê cần đáp ứng các điều kiện:
– Có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp;
– Không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính;
– Không thuộc diện giải tỏa, thu hồi đất hoặc phá dỡ;
– Đang trong thời hạn sở hữu hợp pháp (nếu là nhà sở hữu có thời hạn).
Trước khi ký hợp đồng, bên thuê nên yêu cầu bên cho thuê cung cấp:
– Sổ đỏ/sổ hồng;
– CCCD của chủ nhà;
– Giấy ủy quyền (nếu người khác đứng ra ký thay).
Đây là bước rất quan trọng để tránh rủi ro thuê nhầm nhà đang tranh chấp hoặc không đủ điều kiện kinh doanh.
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ KINH DOANH BẮT BUỘC PHẢI LẬP THÀNH VĂN BẢN
Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản.
Trong hợp đồng nên có đầy đủ các nội dung quan trọng như:
– Thông tin các bên;
– Địa chỉ, đặc điểm nhà thuê;
– Mục đích thuê để kinh doanh;
– Giá thuê, tiền cọc;
– Phương thức thanh toán;
– Thời hạn thuê;
– Thời điểm bàn giao nhà;
– Điều kiện sửa chữa, cải tạo;
– Điều khoản gia hạn hợp đồng;
– Điều kiện chấm dứt hợp đồng trước hạn;
– Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.
Đối với thuê nhà kinh doanh, nên quy định rõ thêm:
– Có được đăng ký hộ kinh doanh/doanh nghiệp tại địa chỉ thuê hay không;
– Có được treo bảng hiệu, sửa chữa mặt bằng;
– Có được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng mô hình kinh doanh.
Hợp đồng càng rõ ràng thì khả năng phát sinh tranh chấp càng thấp.
THỎA THUẬN RÕ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN
Nhiều tranh chấp phát sinh không phải do thiếu hợp đồng mà do điều khoản quá sơ sài.
Các bên cần quy định cụ thể:
Quyền của bên cho thuê:
– Nhận đủ tiền thuê đúng hạn;
– Nhận lại nhà khi hết thời hạn thuê;
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.
Nghĩa vụ của bên cho thuê:
– Bàn giao nhà đúng hiện trạng, đúng thời hạn;
– Bảo đảm quyền sử dụng ổn định cho bên thuê;
– Sửa chữa nhà theo thỏa thuận hoặc khi có hư hỏng không do lỗi bên thuê.
Quyền của bên thuê:
– Nhận nhà đúng cam kết;
– Yêu cầu sửa chữa khi nhà xuống cấp;
– Được sử dụng nhà đúng mục đích kinh doanh.
Nghĩa vụ của bên thuê:
– Thanh toán đúng hạn;
– Sử dụng đúng mục đích;
– Bảo quản tài sản trong thời gian thuê.
Ngoài ra, nên quy định rõ trách nhiệm khi:
– Chậm thanh toán;
– Trả nhà trước hạn;
– Mất cọc;
– Bên cho thuê bán nhà trong thời gian thuê.
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ KINH DOANH CÓ BẮT BUỘC CÔNG CHỨNG KHÔNG?
Hiện nay, pháp luật không bắt buộc hợp đồng thuê nhà để kinh doanh phải công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, để tăng tính pháp lý và hạn chế tranh chấp, các bên nên công chứng trong các trường hợp:
– Giá trị thuê lớn;
– Thuê dài hạn;
– Có đặt cọc số tiền lớn;
– Thuê để mở doanh nghiệp, chuỗi cửa hàng hoặc kinh doanh ổn định lâu dài.
Công chứng không bắt buộc nhưng là “lớp áo giáp pháp lý” khá hữu ích nếu sau này xảy ra tranh chấp.
KẾT LUẬN
Khi giao kết hợp đồng thuê nhà kinh doanh năm 2026, bên thuê và bên cho thuê cần đặc biệt lưu ý:
– Kiểm tra đúng chủ thể ký hợp đồng;
– Xác minh pháp lý nhà cho thuê;
– Lập hợp đồng bằng văn bản đầy đủ;
– Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên.
Chỉ cần bỏ sót một chi tiết nhỏ trong hợp đồng, bên thuê có thể đối mặt với tranh chấp kéo dài hoặc thiệt hại lớn trong hoạt động kinh doanh. Vì vậy, trước khi đặt bút ký, hãy rà soát kỹ toàn bộ điều khoản để bảo vệ quyền lợi của mình.
BẠN ĐANG CẦN HỖ TRỢ PHÁP LÝ?
Mọi thông tin trong bài viết đều được tham vấn chuyên môn bởi Luật sư Trần Duy Huy. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về đất đai, ly hôn – quyền nuôi con hoặc các vụ án hình sự, hãy liên hệ ngay để được hỗ trợ kịp thời:
LUẬT SƯ TRẦN DUY HUY
Hotline: 0369151515
Địa chỉ: 286 Nguyễn Oanh, Gò Vấp, Hồ Chí Minh
